许多商品都实行“三包”，花了钱的人买来的商品只要不满意就可以退货。那么，在商品房买卖中能否实行“三包”，买房人对已买的商品房不满意能退吗？

  退房，法律规定是允许的。但是，不是在任何情况下，只要买房人对商品房不满意都可以退掉房子。如果双方当事人没明确约定退房的情形，则哪些能退，哪些不能退，法律规定了明确、具体的理由，一定要按照法律的规定去办理。同时，“退房”的权利不仅买房者

  李女士一次性预付全部房款，购买了丁房地产开发公司开发的一套期房。因为和年老的父母一同居住，所以李女士选择了一套一层的三居室。房子盖好了，李女士收到了入住通知书。可是当李女士来到了交房现场一看，高兴的心情顿时烟消云散。原来，由于南边的楼房遮挡，阳光只能勉强地照进客厅，其他的房间都显得很的昏暗。想到自己和父母要在昏暗的房子里度过余生，想到自己倾尽半生的积蓄买来的房子如此不尽如人意，李女士在多次要求开发公司退房没有正真获得答复的情况下，愤而将开发商告上法庭，要求退房，并要求开发商赔偿经济损失。

  但开发商却不予退房。其理由是：第一，双方签订的商品房预售合同是有效的，双方都应该遵守。第二，开发商并没改变原规划和设计，这一点李女士也不否认。第三，前后楼之间的楼间距全部符合有关的法律规定和技术标准。第四，双方也没有约定这种情形可以退房。

  法院经审理后认为，李女士的退房请求既无法定的退房理由，也不符合双方约定的退房情形，因此判决驳回李女士的诉讼请求。

  李女士的败诉告诉人们，退房必须有法定的退房理由，或者有双方约定的退房情形。

  双方当事人可以在合同中约定退房的情形。购买预售商品房对买房人来说，是一种期货性质的交易，他们期待的是远期利益。为了圆满地实现自身这种期待利益，买房人应当把开发商能做到的、符合自己要求的期待条件尽可能地、明确地写进合同中去，并设定达不到这些要求后的退房情形。特别是需要将开发商的每一项口头和书面的承诺落实到购房合同及其附件、补充协议中去。一旦自己的期待条件不能实现，便可以据此要求退房。如果李女士在订立购房合同时把自己不能接受的挡光问题和开发商在合同中约定下来，作为退房的情形，那么在诉讼中李女士就不会出现败诉的结局了。

  双方当事人在没有明确约定退房情形的情况下，法定的退房理由主要有以下几种：一、因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以退房。

  这些合同主要是指卖房人采取欺诈的手段诱骗买房人和其签订的合同。比如，卖房人提供虚假商品房预售证明、隐瞒没取得商品房预售许可证明、所售房屋已经抵押或已出卖他人或已是拆迁补偿安置房屋的事实，而与买房人签订的商品房买卖合同。这些合同的签订都不是买房人真实的意思表示，所以都可以被宣告无效或者被撤销、解除，宣告无效或者被撤销、解除商品房买卖合同的决定有人民法院或仲裁机构作出。二、因卖房人的其他过错，买房人可以退房。

  商品房买卖合同订立后，卖房人又将该房屋出卖给第三人，或未告知买房人将该房屋抵押给第三人了，买房人可以退房。三、因严重质量上的问题，买房人可以退房。

  不是所有的质量上的问题都可以退房，这里所说的质量上的问题主要有两个方面：一是房子的主要部分结构质量不合格；二是其他房屋质量问题严重影响居住的。因整体的结构发生的质量纠纷并不太多，大量纠纷的发生是因为非主体结构的质量上的问题，只要这些质量问题严重影响居住了，买房人就可以退房。四、因面积误差，买房人可以退房。

  凡是实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积存在误差，只要其中有一项超出3%的，买房人有权退房。五、因卖房人的其他特定原因，买房人可以退房。

  其他特定原因是指：卖房人在法律规定的期限没有办理房屋所有权登记的；卖房人迟延交付房屋，经催告后在三个月内仍未交付的；在合同中约定，买房人以贷款方式付款、因卖房人的原因未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能继续履行，并可以解除合同的；卖房人擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化等等。出现上面讲述的情况，买房人能要求退房。

  退房的权利不仅买房者有，卖房者也有“退房”的权利。比如，买房人迟延支付购房款，经催告后在三个月内仍未支付的，卖房人有权“退房”。还比如，在合同中约定，买房人以贷款方式付款、因买房人原因未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能继续履行，并可以解除合同的，卖房人能要求“退房”。

  新购商品房外墙渗水能要求开发商打折处理吗？新购商品房外墙渗水该怎么处理？

  答：想了解所购买的房子是否被开发商抵押给银行，能采用两种办法：一是要求开发商出具该房地块的国有土地使用权证的原件。如在国有土地使用权证的备注栏中，没有注明他项权利(抵押)情况，则该房屋没有抵押给银行;二是看(预)销售许可证，上面是否有抵押的盖章。

  依据《担保法》规定，用于抵押的房屋和其他地上定着物必须为抵押人享有所有权的房屋和其他地上定着物，不能用他人所有的财产进行抵押。用他人所有的财产进行抵押，必须征得他人同意，并由他人与抵押权人签订抵押合同，他人成为抵押人，其系抵押债务人。开发商对已预售或现售的商品房不享有所有权，不能将其抵押，除非该商品房所有权人愿意为开发商向银行贷款提供抵押。

  答：商品房销售时，购房者与售房单位理应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位（开发商）交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同，不计入住宅销售收入。

  专项维修资金缴纳标准：高层(含带电梯的多层)90元/㎡、多层(含别墅)50元/㎡（各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入）；

  注意事项：维修基金的具体标准由当地房产部门确定，所以维修基金比例在各地区之间都有一定的差异，房天下建议各位购房者到当地政府网站或房管局网络站点进行详情查询。